Wertermittlungen werden zu verschiedenen Anlässen und Zwecken benötigt. Sie gliedern sich fachlich in:
Der Verkehrswert (Marktwert) wird gem. § 194 BauGB durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Er entspricht somit dem Preis, der normalerweise beim freihändigen Verkauf von Immobilien erzielt werden kann, wenn das Grundstück frei und mit ausreichender Verbreitung auf dem Markt angeboten wird, genügend Zeit für Verkaufsverhandlungen zur Verfügung steht und kein Angebot eines Käufers mit Sonderinteresse berücksichtigt wird. Bei der Ermittlung des Verkehrswertes sind grundsätzlich die Vorschriften der Immobilienwertermittlungsverordnung -ImmoWertV- anzuwenden.
Der Wertermittlung sind gem. § 2 Abs. 1 ImmoWertV 2021 die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt zum Wertermittlungsstichtag und der Grundstückszustand zum Qualitätsstichtag zugrunde zu legen. Die allgemeinen Wertverhältnisse richten sich gem. Abs. 2 nach der Gesamtheit der am Wertermittlungsstichtag für die Preisbildung von Grundstücken im gewöhnlichen Geschäftsverkehr maßgebenden Umstände, wie nach der allgemeinen Wirtschaftssituation, nach den Verhältnissen am Kapitalmarkt sowie nach den wirtschaftlichen und demografischen Entwicklungen des Gebiets.
Verkehrswert-/Marktwertgutachten gliedern sich fachlich in:
Gutachten zu Kauf- oder Verkaufsentscheidungen
Gerichtsgutachten
kommunale Bewertungsaufgaben (z.B. Kauf/Verkauf, Entschädigung)
Entschädigungen
Vermögensangelegenheiten wie Erbschaft, Ehescheidung, Anteilsermittlungen usw.
Bewertung von Lasten und Rechten an Grundstücken
Erbbaurechte
Schiedsgutachten
Versteigerungen
andere Bewertungsanlässe (Kaufpreisaufteilung, Nachweis des niedigeren gemeinen Wertes)
Ausübung von Vorkaufsrechten
Ermittlung sanierungsbedingter Ausgleichsbeträge (Zonengutachten, Anfangs- und Endwerte)
Einzelgutachten in Sanierungsgebieten
Gutachten in anderen Entwicklungsgebieten (z.B. Umlegungsverfahren)
Wertermittlungen für steuerliche Zwecke betreffen Immobilienwerte bei
der Feststellung der Erbschaftsteuer
der Feststellung der Schenkungsteuer
der Feststellung der Grunderwerbsteuer
der Feststellung der Grundsteuer und
unterschiedlichen Zwecken wie der Übertragung von Grundstückseigentum ohne Kaufpreisvereinbarung, Unternehmensverschmelzungen - oder aufteilungen und als Grundlage für Besteuerungen unterschiedlicher Art
zum Nachweis des niedrigeren gemeinen Wertes oder zur Kaufpreisaufteilung in Bodenwert- und Gebäudewertanteil.
Bevor solche Gutachtens beauftragt werden, sollte eine vorherige Abstimmung mit dem Sachverständigen erfolgen, ob der Verkehrswert der Immobilie so stark abweicht, dass sich im Rahmen einer Steuerersparnis die Kosten des Gutachtens rechtfertigen oder ob ggf. die erfolgte finanzamtliche Bewertung sogar günstiger sein kann.
Weitere Finanzwirtschaftliche Bewertungen sind:
Kreditwirtschaftliche Bewertungen
Zwangsversteigerungen
Die Wertermittlung erfolgt nach dem Verfahren der ImmoWertV in der Reihenfolge auf der Grundlage
der allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt (§ 6 (2) Nr.1. ImmoWertV
der Berücksichtigung individueller Objektmerkmale (§ 6 (2) Nr. 2. ImmoWertV
Nach § 6 (1) der ImmoWertV sind zur Wertermittlung grundsätzlich das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen. Die Verfahren sind nach der Art des Wertermittlungsobjekts unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und der sonstigen Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Eignung der zur Verfügung stehenden Daten, zu wählen; die Wahl ist zu begründen. Es besteht keine Verpflichtung zur Durchführung mehrerer Verfahren.
In ihren Grundzügen werden mit den klassischen in der ImmoWertV geregelten Wertermittlungsverfahren (Vergleichs-, Ertrags- und Sachwertverfahren) simulationsartig die Preismechanismen nachvollzogen, die nach der Art des Grundstücks auf dem jeweiligen Grundstücksteilmarkt im gewöhnlichen Geschäftsverkehr preisbestimmend sind. Dies ist auch für die Wahl des Ermittlungsverfahrens von Bedeutung. Demzufolge findet
das Vergleichswertverfahren Anwendung, wenn sich der Grundstücksmarkt an Vergleichspreisen orientiert und eine genügende Anzahl an geeigneten und statistisch auswertbaren Vergleichskaufpreisen vorliegt,
das Ertragswertverfahren Anwendung, wenn sich der Grundstücksmarkt an ertragsbezogenen Renditegesichtspunkten orientiert und
das Sachwertverfahren Anwendung, wenn für die Wertermittlung des Grundstücks der in der baulichen Anlage verkörperte Sachwert von maßgebender Bedeutung ist.
Zunächst wird der vorläufige Verfahrenswert ermittelt. Mittels Marktanpassung werden der marktangepasste vorläufige Verfahrenswert und unter Berücksichtigung der besonderen objektspezifischen Merkmale schließlich der Verfahrenswert ermittelt.
Bei jeder Immobilienbewertung sind ein Wertermittlungsstichtag und ein Qualitätsstichtag anzugeben.
Der Wertermittlungsstichtag ist gem. § 2 (4) ImmoWertV 2021 der Zeitpunkt, auf den sich die Wertermittlung bezieht und der für die Ermittlung der allgemeinen Wertverhältnisse maßgeblich ist.
Der Qualitätsstichtag ist gem. § 2 (5) ImmoWertV 2021 der Zeitpunkt, auf den sich der für die Wertermittlung maßgebliche Grundstückszustand bezieht. Er entspricht dem Wertermittlungsstichtag, es sei denn, dass aus rechtlichen oder sonstigen Gründen der Zustand des Grundstücks zu einem anderen Zeitpunkt maßgeblich ist.
